Není růže bez trní, není obchod bez rizika

Lze při koupi nemovité věci spoléhat pouze na zápis v katastru nemovitostí?

Zjistit si, kdo je vlastníkem nemovité věci a zda je tato nějakým způsobem zatížena, např. zástavním právem nebo zákazem zcizení, není nic složitého. Poslouží k tomu webové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, případně si lze za poplatek opatřit list vlastnictví na přepážkách Czech POINT, u katastrálních úřadů, u notáře, nebo prostřednictvím dálkového přístupu zřízeného pro registrované uživatele. Můžeme se ale na to spoléhat, a být si jisti, že takovýto zápis bude odpovídat skutečnosti?

Princip materiální publicity

Obecně platí, že bychom měli být schopni důvěřovat zápisům ve veřejných rejstřících / seznamech. Jedná se o tzv. princip materiální publicity, kdy je chráněna naše dobrá víra, tj. „vnitřní přesvědčení osoby, že nejedná bezprávně[1], že údaje zapsané ve veřejném seznamu jsou pravdivé a úplné. Jenže to bohužel neplatí vždy, protože se může stát, že zápisy ve veřejných seznamech či rejstřících neodpovídají skutečnosti, tedy faktickému stavu.

 

Dobrá víra

Za určitých okolností lze nabýt třeba nemovitou věc do svého vlastnictví i od osoby neoprávněné (tj. nevlastníka), jak uvádí občanský zákoník: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu / rejstříku v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“[2] Jinými slovy, pokud je kupující v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí je pravdivý, tedy že zapsaný vlastník je skutečným vlastníkem se všemi právy jakkoli volně disponovat se zapsanou nemovitou věcí, pak v případě úplatného převodu, tj. nikoli darování, je možné nabýt vlastnické právo k nemovité věci i od osoby neoprávněné, tj. od osoby, která dle skutečného právního stavu (nikoli dle zapsaného údaje) není vlastníkem. A k tomu stačí jen dobrá víra – jak prosté!

 Ani dobrá víra není v našem právním řádu tzv. „panacea“

Někdy ale ani dobrá víra není všelékem a k převodu vlastnického práva od neoprávněného, byť za úplatu, fakticky nedojde. Nejvyšší soud se touto problematikou zabýval podrobněji a vymezil podmínky, za kterých se dobrá víra kupujícího neuplatní. Nejvyšší soud nejprve seznal, že pokud se posuzuje dobrá víra kupujícího, pak je potřeba zhodnotit, „zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze po každém požadovat, neměla, popř. nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že údaje ve veřejném seznamu odpovídají skutečnému právnímu stavu,“ přičemž ale zdůraznil, že touto běžnou opatrností není myšleno „aktivní šetření, zda stav zápisů ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným právním stavem.“[3] Zjednodušeně řečeno, pokud budu jednat s přesvědčením, že veškeré právní jednání (třeba uzavření kupní smlouvy na dům a s tím související převod vlastnického práva) je v souladu se zákonem a nebudu mít jakékoli pochybnosti plynoucí ze zápisu na listu vlastnictví, pak na mě přejde vlastnické právo, i kdyby oficiálně zapsaný vlastník fakticky nebyl vlastníkem předmětného domu a neměl tedy právní titul k převodu souvisejícího vlastnického práva.

Z tohoto pravidla však existuje výjimka, kdy dobrá víra už nebude dostačující k nápravě, řekněme, vady, a to, pokud existují objektivní důvody, které vyvolávají pochybnosti o tom, zda zápis ve veřejném seznamu opravdu reflektuje skutečnost. Nejvyšší soud zmínil dvě konkrétní objektivní okolnosti patrné ze zápisu v katastru nemovitostí, které by neměly ponechat obezřetného kupujícího v klidu (a na základě kterých by měl ze své iniciativy provést další investigativní prověření), a to poznámku spornosti (kdy se oprávněná osoba domáhá odstranění rozporu mezi stavem zapsaným a stavem skutečným a prokáže uplatnění svého práva u soudu) nebo vyznačenou plombu (tj. vyznačení, že bylo zahájeno řízení o zápisu poznámky spornosti). Aktivní šetření by měl kupující absolvovat i v případě, kdy zjistí, že probíhalo řízení o určení vlastnického práva, avšak v důsledku zpětvzetí žaloby bylo toto řízení zastaveno – zastavení takového řízení totiž nebrání tomu, aby byla podána nová žaloba a bylo rozhodnuto ve věci samé.

 

Pozor na nařízení exekuce

Dalším strašákem, o kterém však nemusí být a často ani nebývá ve veřejném seznamu žádná zmínka, a na to je třeba dát si pozor, jsou vady právního jednání, které způsobí jeho absolutní neplatnost (absolutní ve smyslu, že ji nelze zhojit), např. v případě nařízení exekuce a generálního inhibitoria, kdy je povinnému zakázáno nakládat s jeho majetkem. Pokud byste tedy uzavřeli s prodávajícím, který je v exekuci, kupní smlouvu na dům, a „pouze“ jste si při zachování běžné opatrnosti opatřili list vlastnictví z katastru nemovitostí, který neobsahuje žádnou zmínku o zákazu nakládání s majetkem, k převodu vlastnického práva nedojde, a to z důvodu absolutní neplatnosti samotného převodu i kupní smlouvy. Nejvyšší soud dospěl závěru, že ochrana dobré víry kupujícího „se nevztahuje na právní jednání, které je absolutně neplatné pro porušení zákazu nakládat s věcí vyplývajícího ze zákona.“[4] Dle odborné literatury se mezi případy, kdy se princip ochrany dobré víry neuplatní, řadí zejména „nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci.“[5]

V takovém případě tedy nezbývá než si z důvodu opatrnosti a právní jistoty zahrát na detektiva a prověřit si prodávajícího i v placené evidenci exekucí, abyste se vyhnuli případným nepříjemnostem v budoucnu, neboť z praxe a judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že v dnešní době už nelze pouze spoléhat na správnost a úplnost údajů zapsaných ve veřejných seznamech / rejstřících.

 

Budete-li si přát bližší informace, obraťte se prosím na Kristýnu Dubovou Helešicovou nebo na Vaši kontaktní osobu v naší advokátní kanceláři.

 

Tento dokument je pouze obecným sdělením a není právní radou v konkrétní záležitosti.

[1] rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 21 Cdo 4540/2018 ze dne 25.6.2019
[2] ustanovení § 984 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
[3] rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 21 Cdo 4540/2018, Op.cit.
[4] rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 1980/2020 ze dne 9.12.2020
[5] Vrzalová, L. in Spáčil, J. a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§976-1474). Komentář, 1. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, s.  36-38

 

Odebírejte novinky z oblasti práva

  • Buďte nám nablízku - jako první se dozvíte aktuality z chodu naší kanceláře či tipy na zajímavé akce
  • Buďte v obraze - budete neustále informovaní o novinkách na témata, která Vás zajímají
  • Mějte naše poradenství na dosah - zeptejte se nás kdykoliv na to, co potřebujete

Odesláním kontaktního formuláře se přihlásíte k odběru našich Právních novinek a zároveň tak souhlasíte s využitím vyplněného osobního údaje (emailu, jména a příjmení) k jejich zasílání. Po přihlášení Vám zašleme emailem zprávu, abychom si ověřili správnost Vašeho emailu, a jejím potvrzením budete zařazeni do databáze pro rozesílání Právních novinek. Právní novinky Vám budeme zasílat přibližně jednou za měsíc. Vaše emailová adresa (jakož i další zde dobrovolně poskytnuté osobní údaje) je u nás v bezpečí a budeme o ni pečovat, dokud se ze zasílání Právních novinek neodhlásíte. Odhlásit se z odběru Právních novinek můžete kdykoli prostřednictvím žádosti zaslané na office@deltalegal.cz nebo elektronicky proklikem z patičky každé Právní novinky. Odesláním tohoto kontaktního formuláře souhlasíte se zpracováním Vašich osobních údajů (emailu, jména a příjmení) k výše uvedenému účelu a Zásadami ochrany osobních údajů.

Tento článek je pouze vyjádřením obecného názoru naší advokátní kanceláře a jeho účelem je toliko upozornit na některé aspekty problematiky, o které pojednává. Tento článek nemá povahu rady či doporučení v konkrétní záležitosti a na informace v něm uvedené nelze spoléhat jako na právní službu ve smyslu zákona o advokacii, ani jako na informaci či radu ve smyslu ustanovení § 2950 občanského zákoníku. Pro posouzení Vaší konkrétní situace Vám doporučujeme obstarat si cílené právní poradenství, ať již poskytované naší advokátní kanceláří, či jinou oprávněnou osobou. Pro více informací k nám poskytovaným službám nás kontaktujte. Naši advokáti Vám rádi budou k dispozici.