Přísnější podmínky podnikání pro realitní makléře

Až do letošního roku postrádala oblast realitního zprostředkování samostatný zákon. Realitní zprostředkovávání jako volnou živnost mohl vykonávat prakticky každý, a to bez jakýchkoliv požadavků na vzdělání nebo praxi v oboru, a navíc bez jakéhokoliv pojištění odpovědnosti. Dne 3.3.2020 nabyl účinnosti zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále jen „Realitní zákon“), který konečně upřesňuje požadavky na vykonávání činnosti realitních makléřů/kanceláří a stanovuje další povinnosti, které musí realitní zprostředkovatelé dodržet.

Pokud tedy plánujete prostřednictvím realitní kanceláře koupit nebo prodávat nemovitou věc, případně pronajmout si byt nebo prostory k podnikání, přečtěte si, jaké novinky Realitní zákon přináší.

Co je realitní zprostředkování a na jaké smlouvy se zákon vztahuje:

Realitním zprostředkováním se podle Realitního zákona rozumí jakákoliv činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Každý, kdo jako podnikatel takovou činnost vyvíjí, je pak realitním zprostředkovatelem. Realitní smlouvou je smlouva, jejímž předmětem je nabytí vlastnického práva k nemovité věci (typicky kupní smlouva nebo směnná smlouva), nebo smlouva o převodu práva, s nímž je spojeno oprávnění užívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor (nejčastěji půjde o tzv. „koupě“ družstevního bytu, případně nájemní smlouvu, ale může jít i o pacht). Za realitní zprostředkování se naopak nepovažují krátkodobé pronájmy (např. přes Airbnb).

Nový zákon definuje smlouvu o realitním zprostředkování jako smlouvu o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu, přičemž zákon zavádí pro případ nedodržení formy tzv. relativní neplatnost. Smlouva tak nebude v případě nedodržení náležitostí neplatná automaticky, ale vyžaduje se, aby námitku neplatnosti pro nedostatek formy vznesl zájemce. Smlouva o realitním zprostředkování musí rovněž obsahovat několik dalších povinných údajů, proto pokud plánujete uzavřít jakoukoliv smlouvu o realitním zprostředkování, raději předem její obsah konzultujte s advokátem.

Nová úprava je v mnohém přínosná, přesto za významný nedostatek považujeme skutečnost, že zákon výslovně nepodřazuje pod pojem smlouvy o realitním zprostředkování i další nepojmenované smlouvy, které se běžně při realitním zprostředkování využívají, tj. různé rezervační smlouvy nebo smlouvy o blokačním depositu (tzv. rezervační poplatek). V praxi mají často smlouvu o zprostředkování s realitními kancelářemi uzavřenu pouze prodávající (zájemci o koupi nemovitosti již nikoliv). Se zájemci se pak často uzavírá tzv. rezervační smlouva, která bývá jak dvoustranná (zájemce – zprostředkovatel), tak trojstranná (zájemce, prodávající a zprostředkovatel). V souvislosti s absencí výslovné úpravy v této oblasti vznikají různé polemiky, např. jestli se za smlouvu o realitním zprostředkování považuje i trojstranná rezervační smlouva mezi zprostředkovatelem, prodávajícím a kupujícím, jejímž předmětem již není až tak zprostředkování, nýbrž spíše potvrzení zájmu zájemce uzavřít konkrétní realitní smlouvu (a samozřejmě zajištění této povinnosti smluvní pokutou). Když vezmeme do úvahy důvody a účel přijetí nové právní úpravy, kloníme se spíš k závěru, že by se povinnosti dle nového Realitního zákona měly (zejména ve vztahu ke spotřebitelům) aplikovat i na tyto nepojmenované smlouvy. Nicméně teprve rozhodovací praxe soudů ukáže, jestli tomu tak skutečně bude. Řešení této otázky bude mít přitom významné praktické dopady, zejména v situacích, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy, nebo když realitní zprostředkovatel nesplní povinnosti dle nového Realitní zákona a kupující bude chtít vrátit rezervační poplatek.

Realitní zprostředkovatel – odborně vzdělaný, pojištěný a bezúhonný

Činnost realitních zprostředkovatelů se nově stala tzv. vázanou živností. Ohlásit vázanou živnost musí realitní zprostředkovatelé nejpozději do 12 měsíců od účinnosti zákona (tj. do 3.3.2021), jinak uplynutím této doby jejich oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci původní volné živnosti zaniká.

S vázanou živností jsou spojeny i zvýšené nároky na kvalifikaci realitních makléřů. Nově musí makléři vedle bezúhonnosti mít vysokoškolské vzdělání, nebo vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitou a 3 roky praxe v oboru.

Realitní zprostředkovatelé nyní mají i zákonnou povinnost sjednat si pojištění odpovědnosti pro případ, že by klientovi způsobili újmu výkonem realitního zprostředkování. Výše pojistného krytí je stanovena minimálně na 1,75 mil. Kč pro případ jedné pojistné události a 3,5 mil. Kč pro souběh více pojistných událostí v jednom roce. Jedná se určitě o pozitivní změnu, nicméně když uvážíme, že současné ceny nemovitostí dosahují často výši několika milionů, nabízí se otázka, zda je zákonem stanovený pojistný limit 3,5 mil. Kč dostačující.

Úschova u realitky – jen když o to požádáte!

Realitní zákon výslovně zakazuje, aby realitní zprostředkovatel sám aktivně nabízel úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy nebo aby nabízel zprostředkování takové úschovy někým jiným než oprávněnými osobami (tzn. např. advokátem, notářem nebo bankou). Výjimkou z výše uvedeného pravidla je pouze situace, kdy zájemce (nejčastěji kupující) podá zprostředkovateli písemnou žádost o úschovu zprostředkovatelem na samostatné listině. Pro tyto situace zákon stanoví další podmínky, aby se zamezilo neoprávněné manipulaci s finančními prostředky klientů. Jde zejména o tyto povinnosti:

  • uzavřít s klientem písemnou smlouvu o úschově;
  • zřídit v bance pro každého zájemce o úschovu samostatný účet úschovy;
  • informovat banku o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba;
  • přijímat finanční prostředky do úschovy pouze bezhotovostním převodem;
  • vést o každé úschově evidenci úschov dle zákonem stanovených podmínek.

Povinnost makléřů informovat zájemce o vadách a další informační povinnosti

Významným pozitivem nové úpravy je i povinnost zprostředkovatele informovat klienty o konkrétních závadách či omezeních váznoucích na nemovitosti, pokud o nich ví nebo by vzhledem ke své odbornosti vědět měl. Obdobně musí realitní zprostředkovatel informovat o výši své provize. Nepředá-li Vám zprostředkovatel tyto informace nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, můžete od této smlouvy odstoupit.

Realitní zprostředkovatel Vám jako zájemci o nabytí vlastnického práva, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí předat výpis z katastru nemovitostí ne starší než 3 pracovní dny. Nepředá-li Vám zprostředkovatel tento výpis, máte právo do 14 dnů od této smlouvy odstoupit.

Ačkoliv zákon o realitním zprostředkování stanovuje některá pravidla, která by teoreticky měla pomoct trh kultivovat a zbavit nekvalifikovaných zprostředkovatelů, pouze čas ukáže, jestli se tak stane.

Máte-li zájem o více informací či konkrétní konzultaci, neváhejte se obrátit na Henrietu Hovanovou nebo na svoji kontaktní osobu v naší kanceláři.

Odebírejte novinky z oblasti práva

  • Buďte nám nablízku - jako první se dozvíte aktuality z chodu naší kanceláře či tipy na zajímavé akce
  • Buďte v obraze - budete neustále informovaní o novinkách na témata, která Vás zajímají
  • Mějte naše poradenství na dosah - zeptejte se nás kdykoliv na to, co potřebujete
Preferovaný jazyk:


Odesláním tohoto kontaktního formuláře se přihlásíte k odběru našich Právních novinek a zároveň tak souhlasíte s využitím vyplněného osobního údaje (emailu, příjmení a data narození) k jejich zasílání. Po přihlášení Vám zašleme emailem zprávu, abychom si ověřili správnost Vašeho emailu, a jejím potvrzením budete zařazeni do databáze pro rozesílání Právních novinek. Právní novinky Vám budeme zasílat přibližně jednou za čtrnáct dní. Vaše emailová adresa (jakož i další zde dobrovolně poskytnuté osobní údaje) je u nás v bezpečí a budeme o ni pečovat, dokud se ze zasílání Právních novinek neodhlásíte. Odhlásit se z odběru Právních novinek můžete kdykoli prostřednictvím žádosti zaslané na office@deltalegal.cz nebo elektronicky proklikem z patičky každé Právní novinky. Odesláním tohoto kontaktního formuláře souhlasíte se zpracováním Vašich osobních údajů (emailu, příjmení a data narození) k výše uvedenému účelu a Zásadami ochrany osobních údajů .